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네이버예약코로나 등 사정변경으로 인한 임대차계약해지권
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최고관리자 작성일21-06-03본문
안녕하세요?
법률사무소명가입니다.
코로나로 인해 많은 분들이 경제적 곤란을 얻고 계실텐데요. 아무래도 자영업자들의 고충이 큰 것이 사실입니다.
자신의 건물이나 상가라면 그나마 낫겠지만, 임대인에게 상가자리에 대한 월세를 매달 지불하는 임차인의 입장이라면 소득감소로 인해 임대료 지급까지 어려운 상황이실텐데요. 더이상 유지하기 어려운 상황일 경우 폐업을 하는 방법이 있지만, 막상 계약기간이 남아 있어 고민이 많으실 겁니다.
오늘 광주부동산변호사 법률사무소 명가가 소개해 드릴 내용은 코로나로 인해 영업이 어려운 자영업자들이 반가워할만한 판결 소식으로, 사정변경에 의한 해지권과 관련된 부분입니다.
***
B사로부터 2019년 5월 명동의 20평 규모의 상가건물 1층을 임대기간 3년에 보증금 2억 3천만원, 월세 2200만원에 임대차계약을 체결한 후 악세사리 프랜차이즈 직영점 운영을 해오던 A씨는 코로나로 인해 국내에 입국하는 외국인 관광객들이 줄게 되면서 매출에 직격탄을 맞게 되었습니다. 한달 5천만원대에서 8천만원까지 나오던 월매출이 100~200만원대로 급감하게 되자, A사는 2020년 5월 점포를 휴점하게 되었고, 6월에 임대인인 B사에게 코로나라는 불가항력적 외부사유가 발생하여 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일자로 임대차 계약을 해지하겠다는 내용의 내용증명을 3차례 보내며 계약의 해지를 통보하였습니다.
참고로 임대차계약서 13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본계약을 해제 또는 해지할 수 있다'고 적혀져있었는데요.
B사는 코로나가 임대차계약서 13조 4항에 해당하지 않으며, 영업을 하는데 지장이 없다며 이를 거부하였고, A사는 이에 임대차계약 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라며 법원에 소송을 냈습니다.
법원은 사정변경을 이유로 한 계약해지 또는 차임증감청구권은 △계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 △당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 △그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 △당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다며, 이 사건에서 A사가 임차한 점포가 있는 명동은 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳으로, 코로나 사태가 확산 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수 밖에 없는 상태이며, 이러한 사정은 원고나 피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었으므로 그와 같은 사정변경에 대해 당사자인 A사에 책임이 있다고 할 수도 없다고 하였습니다.
따라서 이는 임대차계약 제13조 4항에서 정한 불가항력적 사유로 90일 이상 영업을 계속 할 수 없을 경우에 해당되며, 이러한 해지조항이 없다고 하더라도 계약 성립당시 예측불가한 현저한 사정변경으로 발생하였고, 그러한 사정변경이 해제를 요청하는 당사자의 책임이 없는 사유로 발생한 것으로, 계약내용대로 진행할 경우 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 해당되므로 사정변경 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 하였습니다.(2020가단5261441)
위의 판결은 사정변경에 의한 해지권을 코로나로 인해 상가임차인이 폐업한 경우에도 적용할 수 있다고 한 것으로 그 의미가 있습니다.
만약 임대차계약 분쟁 등 부동산문제가 있으시다면, 혼자 고민하시기 보다 법률전문가의 도움을 얻어 해결해보시기 바랍니다.
광주부동산변호사 법률사무소 명가는 의뢰인의 상황에 대해 법리적으로 분석하여, 의뢰인의 문제가 해결될 수 있도록 법률절차를 진행하고 있습니다.
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