안녕하세요?

법률사무소 명가입니다.

살다보면 동일한 부동산에 대해 계약연장을 하는 경우가 많습니다.

그리고 이 경우, 별도의 계약서를 작성하지 않는 경우도 있고, 계약서를 따로 작성하는 경우도 있는데요.

이외에 상황에 따라 부득이하게 이면계약서를 작성하는 경우도 있지요. 그런데 이처럼 만약 동일한 부동산에 대해 임대차 계약서를 여러번 작성하여 계약서가 여러장일 경우, 어느 계약서가 효력이 있을까요?

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만약 계약서의 내용이 서로 다른 상황이라면 원칙적으로 가장 마지막에 작성된 계약서에 효력을 인정하게 됩니다.

마지막 계약서가 인정되는 것이 당연한 것이라 생각할 수 있지만, 계약서가 여러장일 경우, 마지막 계약서가 아니더라도 상대방이 본인에게 유리한 계약서가 유효하다며 주장하게 되면 분쟁의 소지가 될 수 있는데요.

역으로 마지막 계약서가 서로의 편의에 의해 작성된 가짜 계약서라 하더라도, 해당 계약서가 본인에게 유리한 경우 상대방이 마지막 계약서의 효력을 주장할 수 있어 주의해야 합니다. 부동산계약은 늘 분쟁의 소지가 있는 부분이다 보니 누구나 실제로 황당한 상황을 겪게 될 수 있어 늘 주의하여야 합니다. 그리고 계약서 작성은 늘 주의를 기울이셔야 하고요.

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최근 "임대차 계약서 효력은 가장 마지막 작성된 계약서에 있다"라고 확정된 판결이 있어 광주부동산변호사 법률사무소 명가가 소개해 드리고자 합니다.

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C씨는 임차인으로 2009년 4월 K씨의 상가건물 일부를 보증금 1억원, 월차임 600만원에 5년간 임차하는 계약을 맺었습니다. 이후 2010년부터 임차면적, 차임등이 변경되면서 임차인 C씨와 K씨는 4차례 계약서를 작성하였는데요. 특히 그중 3번째 계약서는 세무서에 제출할 계약서로, 세금을 적게 부과받기 위해 다운계약서로 작성하였습니다. 해당 계약서에 임대계약기간은 2010년부터 8년간이고, 월차임은 500만원으로 계약서에 기재하였는데요.

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하지만 2015년 10월 임대차계약 만기일이 다가오자 임차인C씨는 K씨에게 재계약을 하지 않겠다고 내용증명으로 통지하였습니다. 그러자 임대인K씨는 3번째 계약서에 따라 계약기간은 8년이기에 계약만기는 아직 도래하지 않았고, 2015년 12월부터는 임차보증금 및 월세를 올리겠다며 내용증명을 보내왔는데요.

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이에 불복한 C씨가 12월 상가내 시설철거공사를 하여 시설을 원상회복하고 열쇠를 반환하려 하였지만, K씨는 아직 임대차기간이 끝나지 않았다며 열쇠를 다시 돌려보냈습니다. 이후 이사건 부동산은 공실로 남게 되었고, K씨는 C씨에게 임차보증금을 돌려주지 않았는데요. 이에 C씨는 임차보증금 1억에서 미지급 월세 4180만원을 공제하고 5820만원을 돌려달라며 임대차 보증금 반환소송을 청구하였습니다.

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하지만 K씨는 4번째 서류가 허위로 작성된 이면계약서라 주장했는데요.

원심은 K씨가 제출한 증거만으로는 가장 마지막에 작성된 서류가 허위로 작성된 이면계약서라는 사실을 인정하기 어려우며, 오히려 K씨가 앞서 임대기간을 8년으로 하는 2개의 계약서를 작성하였다가 다시 임대차 기간을 5년으로 단축하기로 하면서 마지막 임대차 계약서를 새로 작성한 것으로 보이기에 원심판결을 정당하다고 하였습니다.

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참고로 처분문서와 관련하여 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반정이 없으면 처분문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하며, 당사자간에 해석에 문제가 있을 경우 문언의 내용, 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 법률행위로써 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다고 판시하고 있습니다. (대법원 2002다23482판결)

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만약 여러 개 계약서가 순차적으로 작성되어 있는 경우, 당사자가 그런한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그에 따른 효력이 발생하지만, 만약 이러한 부분이 명확하게 정해져 있지 않은 경우에는 계약서의 내용중 양립할 수 없는 부분에 대해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한대로 계약내용이 변경되었다고 해석하게 됩니다.

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실제로 일상에서는 동일 부동산을 가지고 여러차례 계약서를 쓰게 되는 경우가 있습니다.

특히 임대차 계약의 경우가 이러한 경우에 해당되는데요. 이 경우, 상대방이 이면계약서를 두고 계약의 유효성을 주장할 수도 있는 부분이기 때문에 이러한 부분과 관련하여 분쟁이 발생한다면 광주부동산변호사의 도움을 받아 계약서의 내용과 당시의 계약서 작성의 동기, 경위등을 법리적으로 입증하여야 합니다.

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광주부동산변호사 명가는 부동산 소송과 관련하여 다양한 소송경험을 가지고 있는 변호사들로 구성된 법률사무소로, 의뢰인의 사건에 귀기울이고, 상황의 해결을 위해 적극적으로 법률대응을 해드리고 있습니다.

든든한 법률동반자 법률사무소 명가는 방문상담은 물론 방문이 어려우신 분들을 대상으로 비대면 상담 또한 진행하고 있습니다.

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상담예약은 명가 사무실로 전화주시거나, 네이버 예약으로 상담예약해주시면 됩니다.

감사합니다.