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전세보증금 반환 받으려면(전세보증보험,전세권설정등기,전세보증금반환소송)

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최고관리자 작성일20-09-08

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안녕하세요?

법률사무소 명가입니다.


전국적으로 집값이 오르다보니 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 갭투자로 매입하는 모습을 흔히 볼 수 있었는데요.

갭투자를 하게 되면 차후 매물 가격이 상승하는데 대한 이득을 볼 수 있다 보니 많은 사람들이 일명 영끌(영혼까지 끌어올려) 갭투자를 하였습니다.

그런데 정부가 갭투자를 막기 위해 대출을 규제하고, 실거주요건을 강화하고, 각종 규제들을 내놓으면서 집주인들의 자금력이 약해지게 되었고, 결국 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 

이러한 문제로 인해 세입자들이 결국 피해를 입게 되는 것인데요. 집주인에게 전세금을 돌려줄 것을 요청해도, 집값은 떨어지고 대출마저도 쉽지 않은 집주인이 다음 세입자가 들어올때까지 기다리라고 하는 상황이 되다보니 결국 새로운 전세계약에도 문제가 되는 경우가 발생합니다. 아파트 뿐만 아니라 다가구나 다중주택의 경우, 세입자 구하기가 더 어렵다 보니 이러한 상황이 자주 발생하는데요.
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최근 임대차법의 시행으로 인해 아파트의 매매가 증가율이 둔화되면서, 깡통전세에 대한 위험이 높아지고 있어 이로 인해 전세금을 둘러싸고 집주인과 세입자간의 분쟁이 더 늘어날 것으로 예상됩니다.

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전입신고와 확정일자 외에 내 전세보증금 반환을 받기 위한 법적인 방법은 무엇이 있을까요?

광주부동산변호사 법률사무소 명가가 알려드리겠습니다.

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"전세보증금 반환받는 방법 3가지!!"


1. 전세보증보험 가입

전세보증보험은 계약 만료후에도 임대인으로부터 전세금을 받지 못할 경우를 대비하여 국가에서 도입한 제도인데요. HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증보험)이 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 대신 해주는 제도입니다. 일반적으로 은행에서 가입하는 것이 HUG 주택도시보증공사의 전세보증보험입니다.

임차인(세입자)이 보증보험에 가입한 후 전세만료 시점에 전세금을 반환받지 못할 경우 1달 후 집주인 대신 임차인(세입자)에게 전세보증금을 대신 지급하게 됩니다. 그리고 HUG나 SGI에서 임대인(집주인)에게 구상권을 청구하는 방식인데요. 

집주인은 연 5%의 이자를 내야 하며, 집은 가압류되게 됩니다.

실제 최근 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금이 올해 최대치를 경신했다고 하는데요. 계약갱신청구권과 전월세상한제 등의 임대차법 시행으로 인해 전세보증금 반환보증보험 가입수는 더욱 증가할 것으로 예상되고 있습니다.

전세보증보험 가입조건

​현재는 HUG, SGI 모두 집주인의 동의없이 전세보증보험 가입이 가능합니다. (다만, 단독, 다가구 주택은 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역을 제출해야 하므로 임대인의 사전동의가 필요합니다.) 가입금액에는 HUG, SGI가 각각 차이가 있는데요. HUG의 경우 수도권 7억원 이하, 그외 지역 5억원 이하의 전세금 제한이 있지만, 보험료가 SGI에 비해 상대적으로 저렴하며, SGI는 보험료가 다소 높지만 아파트의 경우 전세금 제한이 없으며, 기타의 경우 10억이하의 전세금까지 가능합니다.

​하지만 중요한 부분이 있는데요. 보험이다 보니 가입하는 시기가 정해져 있습니다.

​가입시기는 신규전세이든, 갱신전세이든 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가능합니다. 즉, 전세계약기간이 2년일 경우 1년되는 날까지 신청이 가능한 것인데요. 다만, 가입시기를 놓칠 경우, 결국 가입이 안되므로 전세보증보험을 통해 내 전세금을 돌려받을 방법은 없어지게 됩니다.

​이 경우 전세권 설정등기나 전세권 설정등기, 전세금반환소송을 이용해 전세금을 반환받을 수 있습니다.

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2. 전세권 설정등기

전세권설정등기란 전세권자(임차인)가 전세금을 지급하고 임대인의 부동산을 점유해 그 용도에 따라 사용, 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다.

만약 전세권설정등기를 한 경우라면 민사소송법의 담보권 실행을 위한 임의경매 규정에 근거하여 판결없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

​다만 이러한 전세권설정등기는 집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있습니다. 즉, 집주인이 동의하지 않을 경우 전세권설정등기를 할 수 없다는 단점이 있습니다. 또한 계약 만료 전에만 신청이 가능하며, 그 이후에는 신청할 수 없습니다.

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3. 전세보증보험, 전세권 설정등기도 어렵다면 전세보증금반환소송을 통해

만약 전세권설정등기도 안되어 있다면 전세보증금반환소송을 고민해보아야 합니다.
우선 변호사와 협의하여 임대인에게 가능한 빨리 내용증명을 진행하고, 이후 전세금반환소송을 진행하여 전세금을 돌려받아야 하는데요.

​이때 임차권 설정등기 신청도 진행해야 합니다.
임차권 설정등기 신청이란 주택임대차보호법 제3조의 3에 해당되는 것으로 소송 목적물이 되는 부동산 등기부등본에 임차권 등기를 하는 것을 말합니다. 임차권 등기는 전세권 설정등기와 비슷하게 들리지만, 집주인의 동의가 필요없으며, 계약만료후 보증금이 반환되지 않을 때 신청할 수 있습니다. 또한 전세금의 일부만 받았을 때도 신청이 가능합니다.

임차권 설정등기의 경우 전세권 설정등기와는 다르게 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가서 다른 주택에 전입신고해도 기존의 대항력이 유지됩니다. 때문에 부득이하게 이사를 먼저 가야 할 상황이라면 광주부동산변호사와 상담을 하여 이사가기전에 임차권 설정등기를 우선 신청해야 하는데요. 임차권 설정등기를 마칠 경우, 소송을 통해 판결을 받게 되면 강제경매를 진행할 수 있으며, 우선변제권이 인정되어 낙찰 대금을 받을 수 있게 됩니다.​​


 


전세보증금반환소송, 혼자서 하다가는 시기를 놓칠 수 있습니다.

신속하게 전세보증금반환을 반환받기 위해서는 광주부동산변호사 법률사무소 명가의 조력을 받으시길 바랍니다. 방문하시어 상담을 원하신다면 법률사무소 명가로 상담예약하신 후 방문하시면 됩니다.

​광주부동산변호사 법률사무소 명가는 대면상담은 물론, 비대면상담 및 비대면소송도 진행하고 있습니다. 비대면상담 및 비대면소송방법은 법률사무소 명가 사무실로 전화주시면 친절히 안내드리도록 하겠습니다.

감사합니다.

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법률사무소 명가(名家) 서명심 변호사 
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