안녕하세요? 법률사무소 명가입니다.

최근 전국적으로 부동산 값이 폭등하다보니 부동산 매매계약을 하고서도 이후 호재로 인해 부동산 가격이 상승한 것이 아까워 일방적으로 계약을 못하겠다고 주장하며 파기하는 경우가 많습니다. 대부분 가계약이라 효력이 없다고 주장하는 경우가 대부분인데요. 사실 가계약이라 하더라도 법적인 효력은 발생합니다.

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따라서 이와 같은 상황에서는 가능한 중도금까지 먼저 지급하는 것이 좋습니다.

중도금을 지급할 경우, 임의적으로 계약을 해제할 수 없게 되기 때문에 매도인에게 구속력이 발생하게 됩니다.

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하지만 이렇게 중도금을 지급한 경우에도, 매도인이 자신의 이익을 위해 부동산 이중계약을 하게 되는 경우가 종종 발생하는데요.이러한 경우 어떻게 해야 할까요?

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이 경우 이미 중도금을 지급한 이후이기 때문에 매도인이 신임관계를 저버리고 목적부동산을 제3자에게 이중매매한 경우 배임죄가 성립하게 됩니다. 따라서 배임죄로 형사처벌이 가능합니다.

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실제 부동산 이중계약으로 배임죄판결을 받은 사례가 있는데요. (2008도10479 전원합의체 판결)

광주변호사 법률사무소 명가가 소개해드리도록 하겠습니다.

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※ 부동산 이중계약 사례1

A씨는 매수인 B씨 등과 2014년 서울 금천구의 부동산을 13억 8천만원에 매도한다는 매매계약을 체결하였습니다. 계약금으로 2억원, 중도금으로 6억원,잔금으로 5억8천만원을 지급하는 계약이었는데요. B씨등이 계약금 2억원, 중도금 6억원을 지급하였지만  A씨는 사건 부동산을 15억원에 타인에게 매도하고, 소유권 이전등기까지 마쳐주었습니다.

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이로 인해 결국 A씨는 특가법상 배임죄로 기소되었는데요. 1심은 징역 7년, 2심은 피고인이 '타인의 사무를 처리하는 자'의 지위에 있다고 보기 어렵다며 배임죄가 무죄라 판단하여 징역 5년형을 선고하였습니다. 하지만 검찰이 상고를 하여 결국 대법원의 판결을 받게 되었는데요.

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대법원은 부동산 계약에서 중도금이 지급되는 등 본격적으로 이행되는 단계일 경우 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 되므로, 그때부터 매도인을 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다고 보아야 한다고 하였습니다.

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그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 부동산 소유권을 이전해주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 등기를 마쳐준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위로 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위이므로 배임죄가 성립된다고 하였습니다.

※ 부동산 이중계약 사례2

이외에도 부동산 이중계약과 관련한 최근 대법원의 판결이 있었는데요. (2019도16228)

C씨는 2015년 9월 D사에게 서울 동대문구 일대의 토지를 52억에 팔기로 했습니다. 계약내용은 52억 중 10억원을 D사가 C씨에게 지급한 후 나머지 42억은 은행 근저당권 피담보채무를 변제하는 것이었는데요.

이후 C씨는 계약금, 중도금, 잔금 일부 명목으로 D사로부터 8억여원을 받고, D사에게 소유권 이전청구권 가등기를 해주었으나 이후 2016년 D사가 아닌 E씨에게 이 땅을 팔고, 소유권 이전등기까지 해주었습니다.

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이로 인해 C씨는 특가법상 배임혐의로 기소되었는데요. 1심은 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고하였으며, 2심은 C씨를 타인의 사무를 처리하는 자라 볼 수 없다며 무죄를 선고하였습니다. 하지만 대법원은 2018년 5월 전원합의체 판례에 따라 이 사건 또한 배임죄로 판단하여 무죄를 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈습니다.

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이는 대법원의 일관된 판결로 부동산 이중계약을 억제하고 매수인을 보호하기 위한 법리라 할 수 있습니다.

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만약 위와 같이 부동산 이중계약으로 인해 피해를 입으셨다면 광주변호사의 조력을 얻어보세요.

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광주변호사 법률사무소 명가는 대한변호사협회에 등록된 형사전문변호사로서 많은 형사소송을 진행한 경험이 있을 뿐만 아니라, 부동산소송에 대한 풍부한 소송경험 및 법률노하우를 통해 형사소송은 물론, 형사소송 결과를 바탕으로 한 손해배상소송 진행도 가능합니다.

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법률사무소 명가(名家) 서명심 변호사
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