안녕하세요?

법률사무소명가입니다.

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상가독점권에 대해 알고 계신가요?

상가독점권이란 약국이나 편의점 등 일부 업종에 대해

분양시 독점권을 두어 업종을 제한하는 것을 말합니다.

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이러한 상가독점권이 위법이 아닌가 생각하시는 분들이 많은데

상가독점권은 계약자유사항이기 때문에 크게 문제가 되지 않습니다.

점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는

특별한 사정이 없는한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서

상호묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로

동의하였다고 봄이 상당하므로,

상호 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고

보아야 한다고 하였습니다. (대법원 2007다8044 판결)
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따라서

만약 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자(매수인), 임차인이

분양계약 등에 정하여진 업종제한을 위반하였을 경우

이로 인해 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는

침해배제를 위해 동업종의 영업금지를 청구할 수 있게 됩니다.

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상가건물이 집합건물인 경우

분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는

집합건물법 23조에 의해 관리단이 설립되고 집합건물법 제28조

관리단 규약을 통해 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수 있지만

업종제한에 관한 부분을 사후에 변경하기 위해서는

임차인 등이 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의를 거쳐야 하며

3/4이상의 찬성이나 의결권의 3/4이상의 찬성이 있어야 합니다.

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따라서 분양당시 상가독점권이 존재하였었고

만약 수분양자들이나 구분소유자들의 합의가 없었다면

상가독점권은 그대로 인정되며,

타 호실에 동일 업종이 입점할 시

독점권을 부여받았던 곳은 동업종의 상가를 상대로

영업금지청구가 가능하며,

동업종의 상가가 영업을 함으로써 발생한 손해를 입증할 수 있다면

건물주를 상대로 손해배상청구도 가능합니다.

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최근 아파트 상가를 분양하면서 약국 독점권을 줬다면

20여년이 지난 후에도

독점권은 유효하다는 판결도 나왔습니다.

(해당사례는 별도로 포스팅하도록 하겠습니다.)

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집합건물의 상가독점권의 경우

분양사나 분양을 받은 사람의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 뿐 아니라

분양계약서와 이후 관리단 규약을 검토하여

독점권을 가진 상가가 영업금지청구 및

손해배상을 청구할 수 있는지 여부를 확인하여야 하기 때문에

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