안녕하세요?

법률사무소 명가(名家)입니다.

상가임차인에게는
계약갱신요구권이 5년간 보장됩니다.

https://blog.naver.com/myungga7223/221368000951

계약갱신요구권이란
5년간 임대인이 임대금을 심하게 인상시키는 일을 막아
5년간 임차인이 안정된 상태에서
상가를 임차할 수 있도록 보장하는 제도로
이에 따라 상가임대계약 5년이 만기되어
새로운 임차인을 구할 때
임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시점까지
임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 주어야 합니다.
(최근 10년으로 개정)

만약 임대인이
임차인의 권리금을 회수할 기회를 방해할 경우
임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.
https://blog.naver.com/myungga7223/221361068039

다만 상가임차인의 계약갱신요구권이 최대 5년동안만 보장되다 보니
최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는
권리금 회수기회를 주장할 수 없다는 판례가 많았습니다.

그러나 최근
임대인이 정당한 이유없이 계약체결을 거절해
임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 상실했다면
5년의 임대차 기간이 지난 후라 하더라도
임대인이 임차인에게 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상해야 한다는
판결이 나와
광주민사소송 법률사무소명가 서명심변호사가 소개해 드립니다.

***

A씨의 어머니는
2012년 8월 B씨가 소유한 건물 1층에 커피숍을 열었습니다.

이후 2014년 8월 계약당사자를 A씨로 변경하고 재계약을 했으며,
계약갱신요구권에 따라 임대차기간이 2017년 8월까지 연장되었습니다.

이후 A씨는 2017년 2월
커피숍을 열고 싶어하는 C씨에게
권리금 7000만원을 받고 커피숍을 넘겨주기로 하였고
이를 B씨에게 알리며 C씨와 새로운 임대차계약을 체결해 달라고 하였으나
B씨는 정당한 이유없이
건물을 리모델링할 계획이라며 C씨와의 계약체결을 거부하였습니다.

이로 인해 권리금을 받지 못하게 된 A씨는
2017년 8월 커피숍을 원상복구하여
B씨에게 돌려준 후에
B씨로 인해 권리금을 받지 못하였으니
6500만원을 지급하라며 손해배상소송을 하였습니다.

법원은 상가임대차보호법의 목적은
임차인이 최대 5년간 계약갱신 요구를 보장하고
5년이 지난 후에도 임대인의 갱신거절에 대응해
권리금 회수기회를 부여하는 것이며
임대인에게는 계약갱신요구에 대한 협력의무 또는 방해금지의무를 부과하는 동시에
그 위반에 따른 손해배상책임까지 부과한다고 하였습니다.

따라서 A씨가 주선한 신규임차인과의 계약체결을
정당한 이유없이 거절한 임대인B씨는
권리금을 회수하지 못한 A씨의 손해를 배상할 책임이 있으며,
다만 A씨가 커피숍에 설치된 시설을 모두 회수하였으므로
손해배상액을 감정가의 50%로 제한하여
임대인B씨는 임차인A에게 2600만원을 지급하라는
원고일부 승소판결을 내렸습니다.

이는 계약갱신요구권기간인 5년이 지나더라도
정당한 이유없이 권리금 회수할 기회를 방해하면 안되며
만약 정당한 이유없이 권리금 회수기회를 방해할 경우
이로 인한 손해배상책임을 지어야 한다는 판결로
그 의미가 있습니다.

참고로 최근 국회는 상가임차인의 계약갱신요구권을
5년에서 10년으로 연장하는 개정안을 통과시켰으며
권리금회수보호기간 또한 현행 계약종료 3개월에서 6개월로 늘리기로 하였습니다.
(다만 개정안은 법시행전에 맺은 임대차 계약에는 소급되지 않습니다.)

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