안녕하세요?
광주민사변호사 법률사무소명가입니다.

흔히 명도소송은 임차인이 계약이 끝났음에도 불구하고 계속해서 점유하고 있거나
점유할 권한이 없음에도 계속해 점유하는 등의 문제가 발생했을 경우 진행하게 됩니다.

그런데 채무자가 계속적으로 불법행위를 할 것이라고 예상되는 부분이 있을 경우
이를 법적으로 막을 수는 없을까요?

민사소송법 제251조는
장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다고 정하고 있습니다.
이를 장래이행의 소라고 합니다.

채무자의 불법행위가 확실히 예상된다면 법원은 채권자의 장래이행청구를 받아들여야 합니다.

임차인인 B씨는 임대보증금 1500만원, 50만원 월세를 내는 조건으로
임대인 A씨로부터 건물을 임대하였으나
이후 임대조건을 둘러싸고 갈등을 빚었습니다.

결국 임차인 B씨가 임차보증금 반환 및 손해배상을 청구하였는데 법원 조정을 통해
B씨가 건물과 대지를 원상회복하면 임차보증금 1350만원을 돌려주는 조건으로
조정이 성립되었습니다.

하지만 B씨는 건물에서 퇴거하면서

건물주인 A씨가 아닌 다른 사람에게 건물의 열쇠를 건네주었고
결국 제3자가 이 건물에 거주하게 되었으며
이 사실을 알게 된 A씨가 B씨를 상대로
건물을 인도하고 건물인도 완료일까지 월 50만원을 달라는
건물인도 및 손해배상청구소송을 냈습니다.

원심은
건물주A씨가 아닌 다른 사람에게 이 건물의 열쇠를 건네주게 되면서
제3자가 이 건물을 점유, 사용하게 되었고
이로 인해 A씨는 건물을 사용하지 못하는 손해를 입었으므로 건물인도와 함께
520만원의 손해배상금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

하지만 건물 인도를 완료할 때까지
매달 50만원씩 배상하라는 A씨의 청구에 대해서는
현재 제3자가 건물을 직접 점유하고 있어
B씨의 의사와 관계없이 원고의 손해발생이 중단될 수 있기에
이는 장래이행을 명하는 판결을 하기 위한 요건을 갖추지 못한 것이므로
부적법하다는 판결을 내렸습니다.

2심에서는 A씨가 B씨와 연락하려는 노력을 다하지 않았다며
B씨의 책임을 더 제한하여 손해배상액을 330만원으로 감액하였으며,
장래이행청구부분은 각하하였습니다.

그러나 대법원의 판결은 1심, 2심과는 달랐습니다.

대법원은 B씨가 A씨가 아닌 제3자에게 건물의 열쇠를 건네주어
점유, 사용케 함으로써 B씨는 이사건 건물을 인도받지 못하여 손해를 입고있다고 볼 수 있으며,
건물을 점유, 사용하고 있는 제3자가 건물을 점유한 이래 건물인도를 거부하고 있고 

B씨가 여전히 A씨에게 이사건 건물에 대한 인도의무를 부담하고 있기에
B씨의 불법행위로 인한 A씨의 손해는 A씨가 건물을 인도받을때까지
계속 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 수 있으므로
장래이행을 명하는 판결을 선고해야 한다고 볼 여지가 있다며 원심판결을 파기하고
사건을 돌려보냈습니다.

이는 건물인도를 고의적으로 기피하는 등 채무자의 태도나 채무의 내용, 성질에 비춰
채무이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없어 채권자 손해 발생이 확실해질 경우에는
장래이행을 명할 수 있음을 보여주는 판결로 그 의미가 있습니다.

임대차 기간중이라 하더라도

만약 임차인이 임차 목적물을 임의로 반환하지 않을 것이 분명할 경우
임대인은 임차인을 상대로 장래이행의 소의 형태로 명도소송을 청구할 수 있습니다.

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