▣ 개정안 적용 사례

Q. 저는 2년 전 보증금으로 1억원, 월세 400만원을 주고 서울 시내의 점포를 임차하여 한정식 음식점을 차렸습니다. 다음달이 임대차계약 만료일이라 건물주에게 재계약을 요구하였더니 건물주가 건물 이미지상 다른 업종으로 변경할 것이라면서 계약 갱신을 거절하고 있습니다. 건물주 말로는 환산보증금이 4억원을 초과하므로 상가임대차보호법이 규정하는 5년의 임대기간은 보장해 줄 수 없다고 하는데 맞는 말인지요?

A. 보증금 1억원, 월세 400만원에 임대차계약을 체결했으므로 4억원(월세 400만원 x 100)과 보증금 1억을 더한 5억이 환산보증금이 됩니다. 과거에는 서울의 경우 환산보증금이 4억원을 초과할 경우 법적으로 5년의 임대기간을 보장받지 못했습니다. 그러나 현재는 환산보증금 4억원 초과되는 경우도 상가임대차보호법이 5년의 임대기간을 보장합니다. 또한 건물주가 재계약을 하지 않고 임대차 계약 해지를 주장하면 건물주는 귀하가 그 동안 투자한 권리금을 보상해 주어야 합니다. 그렇지 않은 경우 귀하는 권리금에 대해서 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 저는 신축 상가건물에 입주하여 8년째 같은 자리에서 미용실을 운영하고 있습니다. 그런데 최근 건물주가 상가임대차보호법이 인정하는 5년의 임대기간은 보장해주었으니 더 이상 재계약은 안된다고 하면서 권리금도 인정해줄 수 없으니 비워달라고 합니다. 공인중개사를 통해 미용실을 할 신규임차인을 찾아 데리고 갔으나 이 역시 거절하였고, 업종이 마음에 들지 않나 싶어 편의점을 운영하겠다는 신규임차인을 소개시켰으나 그 역시 거절하고 있습니다. 지금 자리는 영업이 잘 되어 권리금만 최소 5천만원에 이를 것이라는 게 주변 공인중개사들의 의견입니다. 계약을 갱신할 수 있는 방법이 없는지요? 만일 나가야 한다면 권리금을 건물주로부터 받을 수 없는지요?

A. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 따라서 같은 장소를 8년간 임차하여왔고 건물주가 더 이상 계약갱신을 거부할 경우 계약갱신을 할 수 있는 방법은 없습니다. 다만 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 「상가건물임대차보호법」 아래 중 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

※ 다만, 「상가건물임대차보호법」 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유(월세 3회분 연체, 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 건물을 재건축할 경우 등)가 있는 경우는 제외

임대인이 위 사항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 임대차 종료 당시 권리금을 감정평가한 금액이 5천만원이고 신규임차인이 지급하기로 했던 권리금이 6천만원이라면, 손해배상액은 5천만원까지 인정될 것입니다.