안녕하세요? 광주 법률사무소 명가입니다.

오늘은 주택임대차의 계약의 묵시적 갱신에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.

민법 제 639조는 묵시의 갱신에 대해 규정하고 있으며, 민법 제635조는 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고에 관해 규정하고 있습니다. 토지, 건물 기타 공작물에 대해서는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 임대차는 해지된다는 내용입니다. 또한 부동산 임대차의 경우 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건의 계약이 체결된 것으로 봅니다.

위의 내용은 일반법인 민법에 해당되는 내용이며, 일반법과 특별법이 있을 경우 특별법이 우선 적용되기 때문에, 특별법인 상가임대차보호법이나 주택임대차보호법을 함께 검토하셔야 합니다. 참고로 상가임대차보호법의 경우 특별법이 적용되지 않는 경우도 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 상가임대차 계약에 대해서는 다음에 별도로 설명드리도록 하겠습니다.

주택 임대차 계약의 묵시적 갱신에 대한 조항은 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 규정되어 있습니다. 이에 따르면,

1. 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대핳여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

2. 제1항의 경우 임대 차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제4조 제1 항에 의하면 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2 년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라 고 규정하고 있습니다.

즉, 주택임대차보호법상 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 기존 계약기간이 2년일 경우, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간도 2년으로 보시면 됩니다.

이에 관한 판례도, "주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다"라고 하였습니다. (대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결, 1992. 1. 17. 선 고 91다25017 판결)

예를 들어 2015년 2월부터 2017년 2월까지 2년간 전세나 월세로 임대차 계약을 하고 거주하였는데, 임대인도 계약 만기 6개월~1개월 전까지 계약을 추가 연장하지 않겠다는 별도의 언급이 없었고, 임차인도 1개월 전까지 이에 대한 언급이 없었을 경우, 이 계약을 묵시적 갱신으로 2017년 2월부터 2019년 2월까지 자동 연장됩니다.

만약 임차인이 묵시적 갱신으로 자동 연장된 계약을 해지하고자 한다면, 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약의 해지를 통고할 수 있습니다. 다만, 이 해지는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나야 그 효력이 발생하므로, 만약 임차인이 계약해지에 대한 통고를 임대인에게 2017년 8월에 했다면 이에 대한 계약 해지효력은 2017년 11월이 되어야 발생한다고 할 수 있습니다.

임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금의 반환의무를 부담하고, 임차인은 임대인에게 임대차부동산의 반환의무를 부담하게 됩니다. 이는 임대인과 임차인이 동시에 이행해야 하는 상황입니다.

만약 계약이 해지되는 시점에 보증금을 받지 못할 경우, 이에 대한 보증금 반환청구소송을 제기하실 수 있습니다. 보증금 반환소송이 확정되면 강제집행을 통해 보증금 회수가 가능합니다.

다만, 모든 경우에 묵시적 갱신이 인정되는 것은 아닙니다. 임대차 계약상 임대료를 두번 이상 밀리거나, 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반했다고 판단이 될 경우, 묵시적 갱신을 적용받을 수 없으니 이점을 유의하시기 바랍니다.

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