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전세자금대출 집주인 동의시 주의해야 하는 이유

 

 

안녕하세요?

법률사무소 명가입니다.

 

국민 주거생활 안정을 보장한다는 명목으로 주택임대차보호법을 개정했지만, 이로 인해 집주인이나 세입자 모두 힘든 시간을 보내고 있는데요.
이와중에 전세자금을 둘러싸고 집주인과 세입자들간에 갈등도 많이 발생하고 있습니다. 
특히 최근 전세값이 급속도로 상승하다 보니, 전세자금대출 증가폭도 7월 2조7천억원에서 8월 3조4천억원으로 크게 증가하였다고 하는데요.
전세값 상승만 보면 집주인들에게 유리할 것만 같지만, 세입자의 전세대출은 달가운 일만은 아닙니다.

​전세대출은 집주인의 동의가 필요한데요. 동의가 필요하다는 것은 집주인 또한 책임과 의무가 주어지게 된다는 것을 의미합니다.

따라서 전세자금대출 집주인 동의하실 때는 전세대출제도에 대해 잘 알고, 주의를 기울여야 합니다.

전세자금대출 집주인 동의시 주의해야 하는 이유는?

그 이유는 세입자가 전세금 대출을 받는다 하더라도, 질권설정을 하기 때문인데요. 
질권이란 채권자가 채권의 담보로서 채무자나 제3자로부터 받은 담보물권을 말하며, 이러한 권리를 발생하는 것을 질권설정이라 합니다.
즉, 전세자금대출을 통해 대출금을 지급하는 대신, 대출을 받는 세입자(채무자)나 집주인(제3자)로부터 아파트(담보물권)을 받는 권리를 설정하는 것인데요. 

전세자금 대출 집주인 동의시 갖게 되는 의무란?

즉, 대출에 동의를 했을 경우, 질권설정이 되어 전세만료로 돈을 돌려줄 때 대출받은 금액에 대해서는 집주인이 세입자에게 반환하는 대신, 금융기관에 상환해야 하는 것입니다. 따라서 세입자가 전세대출을 통해 전세금을 지급했을 경우, 집주인은 계약만료시 반드시 해당 전세대출금을 은행계좌에 입금해야 합니다.


 

하지만 전세자금대출 집주인 동의가 전화로 이루어지는 등 비교적 간단하다보니, 집주인이 세입자가 대출사실을 기억하지 못하는 경우가 발생합니다. 만약 세입자의 전세대출 사실을 기억하지 못하고 전세만료시 전세금 반환을 전액 세입자에게 할 경우 금육기관에서 집주인에게 대출금 상환을 청구하게 되므로 주의하여야 합니다. 만약 이를 상환하지 못하면 집주인은 대출금 상환의 의무는 물론, 아파트가 가압류될 수 있고, 민사소송(손해배상청구소송)을 당할 수 있어 주의하여야 합니다.
실제 전세자금대출로인해 소송까지 간 사례

실제 최근 판례가 있었는데요.

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김모씨는 2015년 전세금 5억원으로 하는 압구정동 아파트 전세계약을 체결하였습니다.

하지만 김모씨에게는 1억원 밖에 없었는데요. 김모씨는 보험사로부터 4억원의 전세대출을 받았고, 임대인이었던 A씨는 원활한 전세계약을 위해 전세대출에 동의하였습니다. 이에 아파트에 질권설정이 이루어졌는데요. 

이후 김모씨가 계약기간 2년을 채우지 않고 1년 6개월만에 임대차계약 해지를 요구하여, 임대인 A씨는 전세계약 당시 임차인이 전세대출을 받았다는 사실을 기억하지 못하고, 5억원의 전세금을 임차인 김모씨에게 반환하였습니다. 하지만 김모씨는 반환받은 전세금을 갚지 않고 투자하였다가 손해를 보게 되었고, 보험사에 전세대출금을 전부 반환하지 못했는데요.

그러자 보험사는 임대인A씨의 아파트를 가압류하였고, A씨를 상대로 민사소송을 제기하여 4억 250만원을 지급하라는 승소판결을 받았습니다.

이에 커다란 손실을 얻게 된 임대인A씨는 임차인 김모씨가 신의칙상 대출미상환을 알려야 함에도 이를 고지하지 않았다며 김모씨를 사기죄로 신고하였는데요. 1심은 사기죄를 인정하여 징역2년을 선고하였고, 이에 김모씨가 항소하였습니다.

재판부는 임대인은 김씨의 사기범행으로 아파트를 가압류당하고, 4억원 상당의 패소 확정판결을 받는 등 커다란 손해를 입게 되었기에, 김씨는 자신의 대출금 채무를 대신 부담하게 하는 손해를 입게 한 죄질이 매우 불량하지만, 김씨가 보험사에 대출채무를 지속적으로 갚아나가 잔액이 1억 9000여만원으로 줄어든 점을 고려하여 징역 1년을 선고하고, 법정 구속하였습니다.


 


​***

위의 판례는 실제 집주인이 임대차계약 종료 당시 전세자금대출 사실을 기억하지 못하였다가 민사소송에 휘말림은 물론, 큰 재산상의 손해를 얻게 된 사례였는데요. 
임대차계약은 기본이 2년인 만큼, 전세 만료시 집주인이 세입자가 전세대출을 받았다는 사실을 제대로 기억하지 못하고, 전세금을 세입자에게 상환하였다가는 이와 같이 아파트가 가압류되고, 세입자 대신 대출금을 반환해야 할 상황에까지 이르게 될 수 있습니다.

특히 최근에는 개정된 임대차보호법에 의해 세입자의 계약갱신청구권이 인정되면서 2+2년, 도합 4년까지 세입자가 거주할 수 있게 된데다, 금융위원회에서 전세자금대출 연장시 집주인의 동의가 필요없다는 방침이 내려진 상황이라, 집주인이 전세자금대출을 기억하지 못하고 있다가 전세계약이 만료되었을 경우 자칫하면 금융기관이 아닌 세입자에게 대금을 지급하였다가 위와 같은 상황이 발생할 수 있는데요.

이와 같은 상황을 방지하기 위해 반드시 계약 만료시점에 전세대출을 받았는지 확인해보고, 전세보증금을 반환하시기 바랍니다.

전세금 관련 문제로 분쟁이 있을 경우 광주변호사의 조력을 받아 사건을 조기에 해결하시는 것이 좋은데요.

광주변호사 법률사무소 명가는 부동산소송과 관련된 다양한 소송경험을 가지고 있는 법률사무소로, 의뢰인의 소중한 재산을 지킬 수 있도록 법률서비스를 제공하고 있습니다.

광주변호사 법률사무소 명가는 방문상담 및 비대면 상담이 가능합니다. 

방문상담은 명가 사무실로 전화주시고 예약하시면 되며, 
비대면 상담은 명가 사무실에 상담예약하신 후 상담료를 납부하시면 예약시간에 전화나 보이스톡으로 상담이 가능합니다. 
(비대면 소송도 가능하오니, 문의사항은 전화주시기 바랍니다.)

 


법률사무소 명가(名家) 서명심 변호사 
광주광역시 동구 지산로 70 동산빌딩 1층
(지번 : 광주광역시 동구 지산동 379-10 
동산빌딩 1층)
Tel. 062-227-7223

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등록자관리자

등록일2020-09-11

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